Savills đã chỉ ra 3 xu hướng lớn về diễn biến giá thuê, cơ cấu khách và thay đổi trong nhu cầu sử dụng của thị trường văn phòng.
Giá thuê hạng A giữ mức ổn định hoặc giảm nhẹ
Tại châu Âu, hầu hết thị trường duy trì mức giá thuê văn phòng ổn định với thay đổi chỉ khoảng 2% một năm. Một số nơi ghi nhận giá thuê giảm như Dublin (Ireland) giảm 12%, Cologne (Đức) giảm 8% và Barcelona (Tây Ban Nha) giảm 4%.
Tại các thành phố khác như Hamburg, Berlin và Munich, giá thuê văn phòng cao cấp ghi nhận mức tăng khiêm tốn. Giá thuê thứ cấp tại đây được dự báo có thể duy trì sự ổn định trong thời gian ngắn, nhưng sẽ điều chỉnh nếu chủ nhà không đáp ứng được đầy đủ nhu cầu của khách. Trong tương lai, giá thuê được dự báo ổn định hoặc giảm nhẹ chỉ khoảng 1% trước các lệnh phong toả tại một vài thành phố lớn. Trong ngắn hạn, những ưu đãi dành cho khách thuê vẫn sẽ được ưa chuộng.
Tại Thượng Hải, hầu hết doanh nghiệp đã quay trở lại trong trạng thái bình thường. Các chủ đầu tư đang nỗ lực để có thể tăng giá trị cho khách. Theo Savills dự báo, khi nguồn cung được tung ra nhiều hơn nhưng cầu không nhiều, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại Thượng Hải sẽ có xu hướng giảm. Hiện tỷ lệ chủ nhà sẵn sàng cung cấp điều khoản thuê linh hoạt tại thị trường này chỉ đạt 40%. Một vài dự án thương mại đã bị chậm tiến độ hoàn thiện do tiến độ xây dựng bị đẩy lùi, do đó thời gian thuê trước đã được kéo dài ra tới 12-15 tháng.
Tại Hà Nội, giá thuê văn phòng hạng A được đánh giá ổn định trong năm tới. Theo Savills, với việc Capital Place gia nhập thị trường và đem đến hơn 90.000 m2 diện tích cho thuê tại khu vực nội thành đã kéo nguồn cung hạng A tăng 24% theo năm và giá thuê trung bình tăng 7% trong nửa đầu năm 2021. Tuy nhiên, các toà nhà văn phòng với diện tích lớn sẽ cần nhiều thời gian để được lấp đầy. Vì vậy giá thuê hạng A được dự đoán duy trì ổn định do số lượng dự án cao cấp vẫn hạn chế tới năm 2023.
Nguồn cầu ổn định hoặc tăng tại các ngành đặc thù
Nhu cầu văn phòng tại châu Âu được ghi nhận ổn định theo năm và thị trường cho thấy sự dịch chuyển cầu từ lĩnh vực công nghệ sang lĩnh vực sản xuất và dược phẩm. Năm ngoái, nhu cầu thuê của doanh nghiệp công nghệ chiếm 21% tổng nguồn cầu nhưng tỷ trọng này giảm xuống 14% trong nửa đầu 2021. Trong khi đó, nhu cầu thuê của các doanh nghiệp ngành sản xuất và dược phẩm tăng từ 5% trong năm 2020 đến 13% trong 2021, của doanh nghiệp ngành bất động sản và xây dựng cũng tăng từ 2% lên 10% vào cùng thời điểm.
Tại Hà Nội, trong năm 2021, ngành công nghệ thông tin và truyền thông, ngành sản xuất, tài chính – ngân hàng – bảo hiểm được kỳ vọng sẽ tăng trưởng. Savills lưu ý, giá thuê không phải là điều kiện tiên quyết mà khách thuê quan tâm tại thị trường này. Các doanh nghiệp thuê văn phòng hiện có yêu cầu nhiều hơn cho địa điểm đặt trụ sở, về chất lượng xây dựng toà nhà, dịch vụ cung cấp, cũng như về diện tích mà toà nhà có thể đáp ứng cho nhu cầu mở rộng trong tương lai.
Không gian văn phòng thay đổi
Việc triển khai chương trình tiêm chủng tại châu Âu cho phép hầu hết doanh nghiệp quay trở lại làm việc tại văn phòng. Theo đó, nhiều doanh nghiệp đã thiết kế lại không gian văn phòng, với định hướng ưu tiên các yếu tố về an toàn và sức khoẻ. Ngoài ra, với số lượng lớn người lao động mong muốn được làm việc linh hoạt hơn, một số công ty đã giảm diện tích sử dụng văn phòng. Nhiều công ty khác lại áp dụng mô hình ‘hub and spoke’, kết hợp giữa trụ sở chính đặt tại trung tâm và các không gian văn phòng linh hoạt gần khu dân cư. Nhìn chung, hầu hết đều mong muốn nhân viên có thể dành một lượng thời gian nhất định làm việc tại văn phòng để có thể đảm bảo tương tác nội bộ, duy trì văn hoá doanh nghiệp cũng như gặp mặt khách hàng.
Tại Hà Nội, xu hướng sử dụng văn phòng ghi nhận nhiều thay đổi, doanh nghiệp chú trọng hơn vào việc tăng thêm diện tích tương tác giữa nhân viên và đồng thời tính toán lại diện tích làm việc sử dụng thực tế.
Theo Savills, trước đây, đa phần các toà nhà văn phòng hạng B và C ở cả Hà Nội đều có mật độ nhân viên tại văn phòng khá dày. Tuy nhiên, khi nhân viên làm việc tại nhà nhiều hơn thì việc điều chỉnh lại mật độ sao cho phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế là cần thiết. Một công ty có 100 nhân sự sẽ chỉ cần bố trí chỗ làm việc cho 60 – 70 người và mọi người có thể linh động làm việc tại nhà hoặc đến văn phòng. Với phần diện tích còn lại, công ty có thể tích hợp nhiều tiện ích và công năng khác như khu vực ăn uống, nghỉ ngơi cho nhân viên hay thậm chí bổ sung thêm số lượng phòng họp. Đây cũng là một trong những yếu tố khiến các công ty thay đổi nhiều hơn về mô hình làm việc.
Tại Thượng Hải, với nguồn cầu ở ngưỡng ổn định, đa phần khách thuê doanh nghiệp mong muốn các điều khoản thuê được giữ nguyên, không thay đổi. Đáng chú ý, một vài chủ đầu tư còn cung cấp các khu vực làm việc tạm thời cho khách thuê và đồng thời nâng cấp dịch vụ quản lý vận hành của toà nhà, tập trung đầu tư vào các giải pháp công nghệ proptech, như thang máy cảm ứng hoặc cổng an ninh nhận dạng khuôn mặt.
