Báo cáo thị trường Bất Động Sản Việt Nam (Q2.2021)

Market Report

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam (Q2.2021)

EVOLVE

Tháng 07 - 2021

Báo cáo tóm lược thị trường Bất Động Sản Quý 2 năm 2021 tập trung vào thị trường Hà Nội, và TP. Hồ Chí Minh trên 6 phân khúc: Bán lẻ, Căn hộ, Căn hộ dịch vụ, Văn phòng, Khách sạn, Biệt thự/ Nhà liền kề.

https://www.youtube.com/watch?v=d-MVgWmK6Vo

Tuy diễn biến dịch bệnh COVID-19 vẫn có những diễn biến phức tạp trong nửa đầu năm 2021, nền kinh tế Việt Nam được đánh giá phát triển khá vượt trội trong khu vực. Cùng với tích luỹ tài sản tốt của người dân, các chỉ số bất động sản đều cho thấy khả năng phục hồi đáng kể.

Bộ máy Chính phủ mới đặt trọng tâm phát triển kinh tế, với môi trường pháp lý năng động, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, và lực lượng lao động trẻ đầy tham vọng, tất cả góp phần gia tăng tiềm năng phát triển lạc quan trong trung hạn cho Bất Động Sản.

BÁN LẺ

Công suất duy trì ở mức tốt, tăng 1 điểm phần trăm theo quý đạt 94%, giá thuê trung bình tầng trệt giảm nhẹ -1% theo quý xuống còn 50 USD / m2 / tháng. Cửa hàng nhà phố đang đồng thời đối mặt với nhiều cơ hội và thách thức.

Các nhà bán lẻ thận trọng hơn khi mở cửa hàng mới. Ngành F&B có sự chững lại tuy nhiên vẫn thể hiện sự lạc quan trong nửa cuối năm với việc chuẩn bị giới thiệu các mô hình mới mẻ hơn. Lòng tin người tiêu dùng bắt đầu suy giảm khi mất việc làm và giảm thu nhập. Với mức tăng trưởng thấp tại các nước trong khu vực và niềm tin vào triển vọng tích cực tại Việt Nam, nhiều thương hiệu nước ngoài vẫn tiếp tục tìm cách gia nhập thị trường trực tiếp.

– Trần Phạm Phương Quyên – Quản lý cho thuê mặt bằng bán lẻ, Tp.HCM

CĂN HỘ

Nguồn cung rất hạn chế, nguồn cung sơ cấp giảm -25% theo quý. Hiện tại, có rất ít dự án mới, và 10 dự án tạm dừng bán để điều chỉnh giá. Quý 2/2021 có lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch giảm -36% theo năm, giảm -5 điểm phần trăm theo quý.

Lượng tiền dự trữ trong dân vẫn tiếp tục gia tăng, có thể nhận thấy rõ từ số lượng tài khoản chứng khoán mới mở, cũng như nhu cầu ngày một cao về sở hữu bất động sản nhà ở. Mặc dù vậy, việc thiếu hụt nguồn cung đang đẩy giá bán căn hộ tăng. Các nhà đầu tư có thể cảm nhận được sức ép của Covid trong dài hạn. Tỷ lệ căn hộ cho thuê trống tăng nhẹ với giá thuê giảm, nhưng giá nhà vẫn tăng 2%. Masterise Grand Marina mở bán với nhiều sự mong đợi sẽ thúc đẩy giá bán của phân khúc cao cấp.

– Võ Thị Khánh Trang – Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu, Tp.HCM

CĂN HỘ DỊCH VỤ

Không bất ngờ khi nguồn cung đã có xu hướng giảm kể từ Q2/2020 do nhu cầu thuê hạn chế trong thời kỳ dịch Covid, giảm -1% theo quý và -3% theo năm. Giá thuê trung bình giảm -4% theo quý, giá thuê Hạng B giảm nhiều nhất, các chủ hộ đang đưa ra nhiều ưu đãi như giảm giá, gia tăng thêm tiện ích cho hợp đồng dài hạn. 

Covid ảnh hưởng đến phân khúc căn hộ dịch vụ nhưng không quá nghiêm trọng như suy nghĩ ban đầu. Nhìn chung, thị trường căn hộ dịch vụ cho thấy khả năng hồi phục đáng kể, chủ yếu nhờ các hợp đồng dài hạn. Những cam kết đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào vẫn được duy trì, và từ đó tạo ra nguồn cầu cho thị trường trong ngắn hạn.

– Troy Griffiths – Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam

VĂN PHÒNG

Sự chuyển dịch nguồn cung ra ngoài khu vực trung tâm tiếp tục diễn ra khi nguồn cung ngoài trung tâm tăng 22% theo năm. Nguồn cung mới đến từ dự án tại Quận Bình Thạnh, và Quận 7. Công suất cho thuê trung bình 90%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý và giá thuê ổn định ở mức 31 USD/m2/tháng.

Nhu cầu văn phòng ổn định thể hiện qua các yêu cầu thuê lớn trên 5,000 m2 cho kế hoạch cuối năm 2021, đến từ các công ty lớn thuộc nhóm ngành Tài Chính, Giáo Dục và Công Nghệ Thông Tin. Dịch bệnh tiếp tục thúc đẩy xu hướng làm việc tại nhà ở Việt Nam. Nguồn cung văn phòng Hạng A chủ yếu tham gia vào thị trường trong năm 2023, trong khi đó, nguồn cung ngoài trung tâm sẽ cung cấp đủ cho nhu cầu thuê hiện tại.

– Từ Thị Hồng An – Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Tp.HCM

KHÁCH SẠN

Rất nhiều khách sạn tầm trung được sử dụng làm cơ sở cách ly tập trung có phí. Công suất Quý 2 đạt 18%, tăng nhẹ 1% theo quý, do nguồn cung giảm.

Tình hình hoạt động có sự cải thiện khi nhiều khách sạn đăng ký làm cơ sở cách ly có thu phí. Nhìn chung, phân khúc khách sạn tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức; tuy nhiên, thị trường Việt Nam được định vị tốt trong khu vực cho nhu cầu “du lịch trả thù” sau đại dịch.

– Cao Thị Thanh Hương – Quản lý bộ phận nghiên cứu, Tp.HCM

BIỆT THỰ, NHÀ LIỀN KỀ

Nguồn cung sơ cấp hạn chế thúc đẩy giá bán trên thị trường thứ cấp tăng. Quận 7 có mức tăng cao nhất với 20% theo năm, và 13% trong các quận lân cận. Nguồn cung mới khan hiếm và thấp nhấp trong vòng 5 năm qua, nhà phố tiếp tục hấp dẫn trong bối cảnh này.

Nguồn cung thấp trong nhiều năm qua dẫn đến hiện tượng tăng giá không thể tránh khỏi, điều này đã lan sang các tỉnh lân cận. Với việc thành lập Chính phủ mới thì kỳ vọng trong ngắn hạn sẽ có thêm nhiều dự án được chấp thuận và từ đó giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung. Nguồn cung tương lai được phân tán đều, cung cấp nhiều sự lựa chọn về vị trí.

– Vincent Nguyễn – Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở,Tp.HCM

HÀ NỘI

BÁN LẺ

Nguồn cung 1.6 triệu m2 ổn định trong quý, với công suất cho thuê giảm nhẹ. Nhiều thương hiệu cao cấp quốc tế đặt niềm tin vào thị trường Việt Nam, nổi bật là Tiffany & Co, và Porsche Studio vừa gia nhập thị trường Hà Nội.

Dịch covid-19 bùng phát đã làm suy giảm nhu cầu mua sắm trong phân khúc bán lẻ. Hầu hết các nhãn hàng đã quyết định tạm dừng kế hoạch mở rộng cho tới khi tình hình dịch bệnh được cải thiện. Các ngành hàng, đặc biệt là nhóm ngành dịch vụ ăn uống, vẫn duy trì được sự ổn định nhờ các nền tảng bán hàng trực tuyến và dịch vụ giao hàng, giúp duy trì công suất thuê ở mức cao trên mặt bằng chung của thị trường.

– Bà Hoàng Nguyệt Minh – Giám đốc, Bộ Phận Cho Thuê Thương Mại, Savills Hà Nội

VĂN PHÒNG

Nhu cầu cao về các toà nhà văn phòng khu vực trung tâm đẩy giá cho thuê tăng nhẹ 4% theo năm. Tuyến đường sắt đô thị góp phần thúc đẩy phát triển các khu vực ngoài trung tâm, nơi có nhiều dự án văn phòng chất lượng tốt. 

Trong 6 tháng đầu năm, những tòa văn phòng mới đã cho thuê tốt, bao gồm Capital Place, Leadvisors Tower, Thaiholdings Tower và Century Tower. Những khách thuê nhỏ có xu hướng không dịch chuyển trong khi khách thuê lớn với chiến lược kinh doanh dài hạn có thể sẽ lên kế hoạch mở rộng văn phòng.

– Bà Hoàng Nguyệt Minh – Giám đốc, Bộ Phận Cho Thuê Thương Mại, Savills Hà Nội

CĂN HỘ

Nguồn cung hạn chế dẫn đến giá chào bán sơ cấp trung bình là 1.625 USD/m2 tăng 7% theo quý và 11% theo năm. Trong bối cảnh lo lắng gia tăng do làn sóng Covid-19, các chủ đầu tư giảm quý mô mở bán. Nguồn cung sơ cấp giảm -13% theo quý và -27% theo năm.

Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng tại Hà Nội đang thu hẹp khoảng cách về giá giữa khu vực đô thị và lân cận. Quy hoạch phân khu nội đô lịch sử đặt mục tiêu giảm dân số của khu vực, đồng thời khẳng định xu hướng phát triển chung cư hướng ra ngoài trung tâm và tạo điều kiện cho việc cải tạo, nâng cấp cũng như tạo ra các dòng sản phẩm cao cấp nâng tầm vị thế thị trường.

– Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp Cao, Bộ phận Tư vấn, Savills Hà Nội

CĂN HỘ DỊCH VỤ

Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ tăng mạnh 20% theo năm. Tổng nguồn cung tương lai ghi nhận 19 dự án, hứa hẹn sẽ thúc đẩy chất lượng nguồn hàng. 

Phát triển công nghiệp gia tăng gần đây tại Bắc Giang, Thái Nguyên và Hải Dương thúc đẩy nguồn cung tương lai tại khu vực vành đai Hà Nội do có sự tiếp cận thuận lợi từ đây đến các tỉnh này. Các chủ đầu tư và thương hiệu quản lý lớn sẽ sớm chiếm lĩnh thị trường.

– Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội

KHÁCH SẠN

Làn sóng dịch Covid-19 lần thứ tư đã đẩy công suất phòng của quý 2 xuống còn 27%. Tuy nhiên công suất thị trường vẫn tăng 6 điểm % theo năm do giãn cách xã hội giai đoạn này được nới lỏng hơn so với cùng kỳ năm trước. Tính đến năm 2023, dự kiến có thêm 14 dự án mới sẽ được đưa vào thị trường.

Thị trường khách sạn Hà Nội hiện vẫn đang đứng vững trước đại dịch với công suất chỉ đạt 27%. Nhiều hy vọng cho sự trở lại của ngành du lịch khi việc triển khai vắc xin sẽ giúp du lịch quốc tế được mở cửa. Tại Mỹ, các khách sạn đang gặp khó khăn sau khi mở cửa trở lại do sự thiếu hụt về nhân viên và chuỗi cung ứng. Cùng với đó là việc giá phòng tăng do nguồn cầu lớn, kỳ vọng của khách hàng cũng tăng. Việt Nam hoàn toàn có thể trải qua những khó khăn đó khi du lịch trở lại.

– Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội

BIỆT THỰ, NHÀ LIỀN KỀ

Giá sơ cấp trung bình của Biệt thự tăng 10% theo quý và 3% theo năm, trong khi đó, giá trung bình của Nhà liền kề tăng 11% theo quý và 16% theo năm. Nhu cầu cao tại các khu vực trọng điểm, mất cân bằng cung- cầu, và quá trình phát triển cơ sở hạ tầng sẽ tạo đà tiếp tục tăng trưởng. 

Bất động sản vùng ven trên toàn cầu đang cho thấy nguồn cầu mạnh mẽ. Đây là phản ứng trực tiếp đối với sự bùng phát của Covid khi có xu hướng rời xa các Thành phố với mật độ dân cư cao cũng như tính thuận tiện của xu thế làm việc ở nhà mang lại. Hà Nội cũng đang mở rộng ra các vùng ven, tuy không chịu ảnh hưởng như toàn cầu mà ảnh hưởng nhiều hơn do các yếu tố về giá và hạ tầng. Chúng tôi kỳ vọng sẽ có nhiều sự quan tâm hơn tới loại hình bất động sản nhà ở thấp tầng, với điều kiện giá vẫn trong tầm với.

– Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (Q2.2021)

EVOLVE