Theo các chuyên gia, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một trong những chiến lược quan trọng nhất của các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản. Đòn bẩy được tạo ra bằng cách sử dụng vốn vay làm nguồn tài trợ khi đầu tư, cho phép khách hàng mua được một tài sản giá trị lớn hơn qua đó tối ưu tỷ suất lợi nhuận so với việc bỏ ra 100% giá trị tài sản.
Phân bổ đều dòng tiền tự có với khoản vay ngân hàng và tận dụng giai đoạn miễn lãi từ chủ đầu tư là cách nhiều người trẻ đang dùng để kiếm lời từ bất động sản.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, dùng đòn bẩy tài chính có thể giúp các nhà đầu tư nhanh chóng xoay sở được khoản tiền thiếu hụt để mua được bất động sản như ý. Điều này đặc biệt quan trọng khi mà thị trường đang sôi động, nhà đầu tư nhìn thấy nhiều cơ hội và mong muốn có được các khoản vay nhanh chóng giúp họ đón đầu thị trường để tìm kiếm lợi nhuận.
“Người mua bất động sản nên nắm bắt cơ hội nếu có thể trong giai đoạn này để tận dụng được nhiều ưu đãi từ các chủ đầu tư. Những tác động tiêu cực từ đại dịch Covid-19 khiến các chủ đầu tư có thêm nhiều chương trình ưu đãi hơn những năm vừa qua, là cơ hội tuyệt vời cho người mua nhà đất nếu có thể tận dụng”, chuyên gia Colliers nhấn mạnh.
Theo ông David Jackson, dùng đòn bẩy tài chính có thể giúp các nhà đầu tư nhanh chóng xoay sở được khoản tiền thiếu hụt để mua được bất động sản như ý.
Quả thực, trên thị trường BĐS hiện nay xuất hiện loạt chính sách ưu đãi về tài chính của doanh nghiệp BĐS, có thể gọi là “hiếm có khó tìm” ở giai đoạn trước đó. Chẳng hạn, mới đây, Tập đoàn BĐS An Gia áp dụng chính sách bán hàng “sốc” với dự án khu phức hợp Westgate (Bình Chánh, Tp.HCM). Theo đó, với khách mua căn hộ cần vay vốn chỉ cần chuẩn bị khoảng 15% giá trị căn hộ và lũy kế đến quý 4/2022 đóng tổng cộng 30%. Còn lại, ngân hàng cho vay đến khi nhận nhà vào năm 2023 là hai năm không lãi, ân hạn nợ gốc. Với khoản tiền đầu tư đó, tính đến lúc nhận nhà, người mua nộp 30% chia cho giá trị tài sản, thì mức sinh lời có thể đạt được từ 30-100% khi biên độ tăng giá trung bình 10-30% sau 1-2 năm. Theo đơn vị này, chính sách được thiết kế để phù hợp với các gia đình trẻ, có thu nhập khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng phù hợp sử dụng đòn bẩy tài chính.
Hay chương trình “Nhà đổi nhà” của Masterise Homes cũng đang gây xôn xao trên thị trường BĐS thời gian gần đây khi mà khách hàng, nếu dùng một bất động sản khác làm tài sản đảm bảo, có thể vay tới 100% giá trị căn hộ. Cụ thể, khách hàng chỉ cần đặt cọc 50 triệu để được hỗ trợ khoản vay 100%. Tức là từ khi mua nhà tới khi nhận nhà, khách hàng không cần trả bất kỳ khoản chi phí nào để sở hữu căn hộ do Masterise Homes phát triển. Khi bàn giao căn hộ mới, khách hàng có thể trả tối thiểu 30% giá trị căn hộ mới, 70% còn lại có thể trả góp tối đa 35 năm. Đây chính là điểm lợi nhất, vì người đổi nhà sẽ có thể chủ động và lên kế hoạch tài chính trong thời gian từ 2-3 năm.
Tương tự, đại diện Phú Đông Group cũng cho biết, đầu năm 2022 sẽ giới thiệu ra thị trường dự án căn hộ Phú Đông Sky Garden với mức giá dự kiến từ 2,2 tỷ/căn 2 phòng ngủ, diện tích 70m2. Tuy nhiên, nhận thấy tình hình dịch ảnh hưởng lớn đến nguồn tài chính của khách hàng, đặc biệt là những khách hàng trẻ – là nhóm khách hàng mục tiêu, đơn vị này đã lên chính sách bán hàng linh hoạt để hỗ trợ người mua nhà. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán 20% cho đến khi nhận nhà, 50% tiếp theo được chủ đầu tư hỗ trợ 100% lãi vay trong 24 tháng (hoặc đến lúc bàn giao nhà). Điều này giảm tối đa áp lực tài chính cho khách hàng trẻ có nguồn vốn hữu hạn và cả giới đầu tư muốn chia nhỏ dòng vốn.
Với phương án này, chủ đầu tư chấp nhận rủi ro biến động lãi suất, đổi lại khách hàng có ít nhất 2 năm chuẩn bị tiền cho giai đoạn tiếp theo, thay vì dồn dập chi trả tiền nhà theo lịch thanh toán. Lấy đơn cử như 1 căn hộ có giá khoảng 2,2 tỷ, khách hàng chỉ cần thanh toán 440 triệu trong 2 năm. Giá BĐS Bình Dương trong 3 năm gần đây tăng trung bình 20-25%/ năm. Như vậy nếu trong 2 năm khách hàng thanh toán hơn 400 triệu thì có thể thu lại lợi nhuận gấp đôi trên tổng số vốn bỏ ra.
Thực tế hiện nay cho thấy có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản áp dụng thành công phương pháp đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Mấu chốt của phương pháp này đó chính là việc tính toán hợp lý theo từng giai đoạn đầu tư và lựa chọn khoản vay đúng đắn. Đồng thời, người mua có dòng vốn khiêm tốn biết cách tận dụng ưu đãi lãi suất, chính sách bán hàng từ phía CĐT cũng là cách tạo lợi nhuận “tối ưu” trong đầu tư.
Kiếm lời ngay thời điểm mua vào, nhưng đặc biệt chú ý tỉ lệ vay nếu không muốn “ôm cục nợ”
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng từng nhiều lần nhấn mạnh đến cụm từ, được xem là bí kíp trong đầu tư BĐS đó là “lời ngay lúc mua”, tức nhà đầu tư có thể biết mình có lợi nhuận ngay thời điểm xuống tiền mua BĐS.
Điều này đến từ việc nhà đầu tư biết tận dụng các chính sách ưu đãi về lãi suất từ chủ đầu tư. Theo vị chuyên gia này, các chủ đầu tư đang có có những chính sách ưu đãi, chiết khấu giảm giá, giãn chế độ thanh toán… mang tới nhiều cơ hội cho khách hàng. Với tài chính khoảng 2-3 tỉ đồng thì nên nghĩ đến việc mua BĐS như căn hộ (có thể cho thuê được), đóng theo giai đoạn và tận dụng đòn bẩy tài chính. Dĩ nhiên, việc vay tỉ lên bao nhiêu cần được cân nhắc, tính toán kỹ càng.
Theo các chuyên gia, hiện nay có rất nhiều NĐT có dòng vốn tầm 75% tổng số tiền có thể mua được BĐS, sẽ có xu hướng vay thêm 25% để mua BĐS. Những NĐT này giữ nó trong vòng 1 năm và bán ra với giá trị sinh lời từ 20-25% là chuyện bình thường khi thị trường phục hồi. Lãi suất tính trên tổng số tiền vay trong vòng 1 năm không bao nhiêu so với giá trị sinh lời của BĐS. Đa số họ sẽ mua vào lúc này và bán ra lúc thị trường tốt lên. Còn nếu như vào thị trường dạng lướt sóng mà sử dụng đòn bẩy tài chính cao thì không nên làm, rủi ro đầu tư sẽ lớn.
Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, tốt nhất người mua nên hạn chế việc vay ngân hàng, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao, nhất là trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay. Nếu vay, người mua (bao gồm cả người mua ở thực lẫn NĐT) chỉ vay tối đa khoảng 30-40%. Bởi việc trả lãi vay cho ngân hàng, nhất là thời điểm khó khăn là rất khó cho người vay.
Còn theo ông David Jackson, một số nguyên tắc “kinh điển” trong đầu tư BĐS từng đề cập nhiều lần đó là đánh giá khách quan tình hình tài chính của bản thân, quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính một cách phù hợp, đánh giá uy tín của chủ đầu tư và xem xét các yếu tố tổng quan về dự án như vị trí tọa lạc, kết nối giao thông hay tiềm năng phát triển của khu vực xung quanh. Điều quan trọng nữa là khách hàng cần nắm rõ quy trình, thuật ngữ pháp lý và nếu có thể, hãy hợp tác với những đơn vị tư vấn.
Vị chuyên gia này cho rằng, dùng đòn bẩy tài chính sẽ linh hoạt được khoản tiền thiết hụt của người mua, nhưng tính toán của nhà đầu tư cũng có thể sai khi mà thị trường tiềm ẩn nhiều biến động, thị trường diễn biến khó lường.
Để đạt hiệu quả tốt khi sử dụng đòn bẩy tài chính, vị chuyên gia này có một số lời khuyên dành cho NĐT
Đầu tiên, cần đánh giá bất động sản một cách khách quan nhất có thể. Việc đánh giá bất động sản mà nhà đầu tư muốn mua nên được đặt trong tương quan với khu vực xung quanh xét về các yếu tố như tiềm năng phát triển hay kết nối giao thông. Nhà đầu tư nên tránh việc bị ảnh hưởng bởi tâm lý đám đông dẫn đến việc đưa ra quyết định cảm tính.
Kế đến, nhà đầu tư cần đánh giá lại toàn diện tình hình tài chính của bản thân để quyết định tỷ lệ dùng đòn bẩy tài chính một cách phù hợp. Làm việc này hiệu quả sẽ giúp nhà đầu tư giảm thiểu nguy cơ bị đứt gãy dòng tiền hoặc thậm chí là các nguy cơ khác nghiêm trọng hơn.
“Các nhà đầu tư cũng nên tích cực tìm hiểu các chính sách ưu đãi từ nhiều ngân hang để tìm ra gói vay có lợi nhất cho mình. Nếu có thể, hãy tránh việc vay với tỷ lệ quá cao. Trong giai đoạn này, mặc dù có thể có nhiều cơ hội trên thị trường nhưng nếu bạn thực sự không có quá nhiều vốn thì hãy đặc biệt thận trọng”, chuyên gia Colliers nhấn mạnh.
Bài viết liên quan
