Thị trường bất động sản 2021 qua những con số đáng chú ý

Gần 20 địa phương xảy ra sốt đất

Cơn sốt đất lan rộng khắp các tỉnh thành thời điểm đầu năm là một trong những điểm nhấn đáng chú nhất trên thị trường bất động sản năm vừa qua.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tới bất động sản trong quý đầu năm tăng trưởng cao nhất trong nhiều năm qua.

Còn theo thống kê của Bộ Xây dựng, nhiều thông tin quy hoạch được đưa ra khiến giá giao dịch đất nền trong khu dân cư tại thời điểm nửa cuối quý I/2021, đặc biệt là sau dịp nghỉ Tết Nguyên đán đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương trên địa bàn cả nước.

Điển hình, như: TP Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất,…), TP HCM (Thủ Đức), TP Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), tỉnh Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), tỉnh Ninh Bình (huyện Gia Viễn), tỉnh Bình Thuận (TP Phan Thiết và thị xã La Gi), tỉnh Bình Phước (huyện Hớn Quảng), tỉnh Quảng Trị (huyện Gio Linh),…

Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương cũng ghi nhận tăng cao như: Vùng ven Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và Thanh Hóa; tại TP Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,…

Nhờ sự vào cuộc của chính quyền địa phương, tình trạng tăng giá đất cục bộ sau đó đã được kiểm soát.

Những tháng cuối năm, cơn sốt đất đang có dấu hiệu quay trở lại. Đất nền nhiều khu vực ghi nhận tăng dựng đứng trước những thông tin quy hoạch hay doanh nghiệp lớn đầu tư dự án,… Trong đó phải kể đến Cam Lâm và Ninh Hòa (Khánh Hòa), Kỳ Anh (Hà Tĩnh), TP Đông Hà (Quảng Trị), huyện Trần Đề và Thị xã Vĩnh Châu (Sóc Trăng),…

Nguồn cung mới chỉ bằng 50% so với năm 2020

Thị trường bất động sản năm qua bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch COVID-19, nhất là trong quý III. Nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý III, nguồn cung bất động sản mới trên cả nước chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, riêng đối với dự án phát triển nhà ở thương mại chỉ có 201 dự án với 84.544 căn được cấp phép, có 125 dự án với 15.525 căn hoàn thành.

Cụ thể, tại miền Bắc có 84 dự án với 33.857 căn được cấp phép, 83 dự án với 10.347 căn hoàn thành. Tại miền Trung có 46 dự án với 10.508 căn được cấp phép, 20 dự án với 3.638 căn hoàn thành. Tại miền Nam có 71 dự án với 40.179 căn được cấp phép, 35 dự án với 1540 căn hoàn thành.

Lượng giao dịch bất động sản bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. Đáng chú ý, giá giao dịch bất động sản nói chung đã leo thang và leo ở mức cao. Đặc biệt là thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM.

Còn theo thống kê của CBRE, trong quý III, Hà Nội có 3.483 căn hộ mới mở bán, giảm nhẹ so với cùng kỳ. Trong đó, 97% đến từ các dự án khu đô thị. Thị phần căn hộ cao cấp lần đầu tiên vượt căn hộ trung cấp kể từ năm 2014, chiếm tới 65%. Lũy kế 9 tháng đầu năm, Hà Nội có tổng cộng 11.430 căn hộ mới mở bán, tăng 7% so với cùng kỳ.

Tại TP HCM, quý III chỉ có 1.600 căn hộ mới được mở bán, giảm mạnh 70% so với cùng kỳ, toàn bộ thuộc phân khúc cao cấp. Căn hộ bình dân đã biến mất khỏi thị trường từ quý I/2019. Lũy kế 9 tháng đầu năm, TP HCM chỉ có tổng cộng 7.464 căn hộ mới mở bán, giảm 35% so với cùng kỳ.

80% sàn giao dịch không có doanh thu

Kể từ cuối tháng 4/2021, đại dịch COVID-19 bùng phát lần thứ 4, kéo dài và diễn biến biến phức tạp hơn những lần trước khiến các sàn giao dịch bất động sản chưa kịp phục hồi hoàn toàn từ những lần bùng phát dịch trước lại tiếp tục chịu tác động, ảnh hưởng nặng nề hơn.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, chỉ có các sàn giao dịch bất động sản thuộc những doanh nghiệp quy mô lớn, có tiềm lực tài chính và trực tiếp làm chủ đầu tư dự án như Đất Xanh Miền Bắc, Hải Phát Land, CenGroup,… tiếp tục duy trì hoạt động.

Hầu hết các sàn giao dịch đều hoạt động theo phương thức kinh doanh như bán hàng trực tuyến, áp dụng công nghệ 4.0 vào việc quản lý thông tin, quản lý giao dịch, thanh toán, quảng cáo. Còn đại đa số các sàn giao dịch bất động sản chỉ làm trung gian môi giới thì hầu như phải tạm dừng hoạt động.

Cụ thể, tính đến quý III, có tới 28% đơn vị có nguy cơ giải thể, phá sản, 32% đơn vị đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì và 40% doanh nghiệp còn khả năng chống đỡ, nhưng không cao.

Thống kê cũng cho thấy, có tới hơn 80% sàn giao dịch không có doanh thu hoặc doanh thu rất thấp, quỹ lương ngày một cạn kiệt, buộc phải cắt giảm nhân sự (cho nghỉ việc) hoặc cho tạm nghỉ việc không lương.

Mặc dù không ít sàn giao dịch đã chủ động, linh hoạt, thay đổi phương án kinh doanh về thích ứng, ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số trong bán hàng nhưng do chịu ảnh hưởng nặng nề trong quý III, các sàn gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt là các sàn giao dịch có quy mô vừa và nhỏ, có nguồn lực tài chính thấp, sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng.

Doanh nghiệp BĐS phát hành 187.160 tỷ trái phiếu

Theo số liệu đến ngày 1/12 của Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC), toàn thị trường có tổng cộng 40 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ trong tháng gần nhất và một đợt phát hành ra công chúng với tổng giá trị 20.366 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục là nhóm có lượng phát hành trái phiếu riêng lẻ lớn nhất với 8.476 tỷ, chiếm 42% tổng giá trị phát hành trong tháng. Trong đó có khoảng 59% trái phiếu phát hành bảo đảm bằng cổ phiếu hoặc không có tài sản bảo đảm, tương đương khoảng 5.000 tỷ đồng.

Tính chung 11 tháng, theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), toàn thị trường có 826 đợt phát hành TPDN, bao gồm 803 đợt phát hành riêng lẻ, tổng giá trị 468.850 tỷ; 23 đợt phát hành ra công chúng giá trị 26.340 tỷ và 4 đợt phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế trị giá 1.425 tỷ USD.

Nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn dẫn đầu về giá trị phát hành với 187.160 tỷ đồng, chiếm 38%. Trong đó, có khoảng 30% trái phiếu không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu, tương đương khoảng hơn 56.100 tỷ đồng. Lãi suất phát hành dao động trong khoảng 4,5 – 13%/năm.

Có 4 đợt phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế 11 tháng qua, gồm: Tập đoàn Vingroup (500 triệu USD), trái phiếu xanh của CTCP Bất động sản BIM (200 triệu USD) và trái phiếu chuyển đổi của Novaland (300 triệu USD), trái phiếu bền vững của Vinpearl (425 triệu USD).

2,45 tỷ đồng/m2 đất tại Thủ Thiêm

Ngày 10/12, 4 lô đất có diện tích tổng cộng hơn 30.000 m2 tại khu dân cư phía bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm được đấu giá thành công, thu được số tiền cao gấp 7 lần giá khởi điểm.

Trong đó, lô đất ký hiệu 3-12 có giá trúng cao nhất với 2,45 tỷ đồng/m2 (tương đương khoảng 1 triệu USD), thuộc về thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Đây là mức giá trúng cao nhất trên thị trường bất động sản từ trước đến nay, gấp 8,3 lần giá khởi điểm.

Với số tiền này có thể mua được 16 m2 tại Monaco, 22 m2 tại Hong Kong, 25 m2 tại NewYork, 28 m2 tại London,…

Lô đất nói trên có tổng diện tích sàn xây dựng 90.000 m2 (5% diện tích sàn dành cho thương mại dịch vụ) và hệ số sử dụng đất 8,95 lần. Số căn hộ dự kiến khoảng 570.

Như vậy, 85.500 m2 sàn để thu hồi vốn đất cho Tân Hoàng Minh thì cần bán với giá hơn 288 triệu đồng/m2. Để nói về hiệu quả của lô đất, theo giới phân tích, doanh nghiệp phải bán sản phẩm hoàn thiện ở mức tối thiểu 500 triệu đồng/m2. Thực tế từ trước đến nay, chưa có căn hộ nào ở Thủ Thiêm được bán với mức giá này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), mức giá 2,45 tỷ đồng/m2 chắc chắn sẽ tác động trực tiếp đến tất cả các phân khúc nhà ở trên thị trường theo quy tắc bình thông nhau. Tức giá đất tăng và lan từ khu vực này sang khu vực khác, từ phân khúc cao sang phân khúc thấp.