Cần định đúng giá đất để Nhà nước không mất tiền

Ngày 10-1, Quốc hội thảo luận trực tuyến về dự luật một luật sửa tám luật. Hai vấn đề nổi bật là việc kiểm soát chuyển đổi mục đích sử dụng đất (SDĐ) để triển khai các dự án nhà ở thương mại và tư nhân tham gia đầu tư truyền tải điện.

ĐB Ngô Trung Thành, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của QH: “Phải có hướng xử lý cho bằng được vấn đề chênh lệch địa tô trong Luật Đất đai”.

Bộ trưởng Bộ KH&ĐT Nguyễn Chí Dũng: “Phải kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tránh lợi dụng chính sách, chuyển đổi tràn lan…”. Ảnh trong bài: VGP

Địa tô chênh lệch phải thuộc về Nhà nước

Đại biểu (ĐB) Ngô Trung Thành, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của QH, nói việc các nhà đầu tư nhiều khi trong dự án nhà ở thương mại không có 1 m² đất nào là đất ở nên dự án bị tắc. “Khi rơi vào tình trạng như vậy, nhà đầu tư đấu giá cũng không được, đấu thầu cũng không xong. Các dự án loại này không thể triển khai được, nhất là ở Hà Nội và TP.HCM!” – ĐB Thành nói.

Từ đó, với các vấn đề đấu giá, đấu thầu đất, ĐB Thành đề nghị cần xem xét thấu đáo, đánh giá kỹ lưỡng tác động của việc sửa đổi này vì vấn đề hết sức phức tạp. “Nếu thực hiện được việc đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô đem lại cho Nhà nước là rất lớn. Nổi bật nhất thời gian qua cho thấy việc đấu giá 1 ha đất ở Thủ Thiêm đã đem lại cho ngân sách nhà nước số tiền 24.500 tỉ đồng, tương đương trên 1 tỉ USD.

Nếu 1 ha đất này không đấu giá mà chuyển đổi thông thường, nhà đầu tư nộp tiền chuyển mục đích SDĐ, tôi thử tính giá rất cao là khoảng 100 triệu đồng/m² và thực tế chắc không được giá như thế này thì ngân sách nhà nước sẽ thu được 1.000 tỉ đồng, chưa bằng số lẻ của tiền bán đấu giá” – ĐB Thành phân tích.

Từ đó, ông Thành đề nghị chưa nên sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở như phương án đề xuất. Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, đặc biệt là phải có hướng xử lý cho bằng được vấn đề chênh lệch địa tô trong Luật Đất đai.

ĐB Phan Thái Bình (Quảng Nam) lại cho rằng nếu trong diện tích đất sử dụng phù hợp đó chỉ cần 1 m² đất ở thôi thì người ta được quyền chuyển mục đích SDĐ để sang xây dựng nhà ở thương mại. Nếu không có mét vuông nào thì không được. Như vậy đây là điều mất công bằng và không hợp lý, nếu thất thoát thì chỉ 1 m² và hàng chục hecta nó vẫn là sự thất thoát.

Theo ĐB Phan Thái Bình, chênh lệch giá ở đây là do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định và thất thoát hay không là do chúng ta định giá không sát với giá thị trường chứ không phải do sửa luật. Do vậy, ông Bình đồng tình với quan điểm của Chính phủ là sửa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở trong trường hợp này, quy định chặt chẽ về việc định giá phải sát với giá thị trường; và thất thoát hay không thất thoát do cơ quan có thẩm quyền trong định giá chứ không phải do lỗi của luật.

Luật kẹt gây lãng phí nguồn lực?

Bộ trưởng Bộ KH&ĐT Nguyễn Chí Dũng giải trình: Việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 là vì quy định này đang tạo ra sự phân biệt đối xử đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền SDĐ nhưng không phải là đất ở, hoặc không có phần đất ở thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư.

“Điều này gây lãng phí nguồn lực, thiếu hụt nguồn cung khiến giá nhà ở tăng lên” – Bộ trưởng Dũng nói.

Trích dẫn phản ánh của các địa phương, Bộ trưởng Dũng nói quy định trên gây ách tắc nhiều dự án thương mại. Hà Nội ách tắc 102 dự án, TP.HCM ách tắc 150 dự án và Bình Dương ách tắc 40 dự án…

Bộ trưởng Dũng cho biết Chính phủ đang đề xuất Quốc hội sửa khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, cho phép nhà đầu tư đã có quyền SDĐ đối với ba loại đất phù hợp kế hoạch, quy hoạch SDĐ thực hiện dự án nhà ở thương mại theo phương thức chấp nhận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không cần thông qua đấu giá, đấu thầu.

Đồng thời, để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi, tránh lợi dụng chính sách, chuyển đổi tràn lan, nội dung đề xuất sửa đổi đã quy định loại trừ các trường hợp phải thu hồi đất theo quy định, bao gồm thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu; bán tài sản công theo Luật Tài sản công… Khi chuyển đổi mục đích SDĐ phải theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ, xác định nghĩa vụ tài chính theo sát giá thị trường, đúng quy định Luật Đất đai.

Chỉ sửa vấn đề vướng mắc

Cuối buổi thảo luận, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long thông tin: Tinh thần của Chính phủ (trong việc trình một luật sửa tám luật – PV) là cố gắng sửa các quy định để thực hiện được trong thực tế, ít thay đổi các luật khác.

“Một luật sửa nhiều luật là một ngoại lệ nên chỉ chọn ra các vấn đề vướng mắc cần sửa đổi ngay. Nếu dự luật này được thông qua thì sẽ có hiệu lực từ ngày 1-3-2022” – Bộ trưởng Long nói.

Theo ông, việc sửa đổi, bổ sung một số điều trong tám luật, nhất là quy định ở Luật Đầu tư 2020 chỉ để giải quyết một số khó khăn, vướng mắc, hoàn toàn không đụng đến các quy định liên quan như SDĐ, chuyển mục đích SDĐ, tài chính đất đai. Ngay với việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư để triển khai các dự án nhà ở thương mại, thì điều kiện được chuyển đổi đất thực hiện dự án là phải phù hợp với quy hoạch, nhà đầu tư phải có quyền SDĐ, đất không thuộc diện thu hồi và quá trình làm phải minh bạch.

Bộ trưởng Long cũng chia sẻ những băn khoăn của các ĐB về tình trạng trục lợi chính sách khi cho phép chuyển đổi mục đích SDĐ. Tuy vậy, Bộ trưởng Long nói: “Quan điểm của Chính phủ là phải cân nhắc, tính toán điều này hết sức cẩn thận. Một trong những đề xuất của Ủy ban Pháp luật, của một số ĐB Quốc hội, kể cả của Bộ trưởng KH&ĐT, chúng tôi cũng đề nghị ĐB Quốc hội cân nhắc xem xét, chúng ta vẫn phải xử lý vấn đề này, để tính toán xem có thể làm thí điểm được không”.•