Covid-19 đã làm thay đổi thị trường bất động sản như thế nào?

Ba đối tượng bị ảnh hưởng lớn

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết có 3 đối tượng bị ảnh hưởng nặng trong đợt tái phát dịch lần thứ 4 này.

Đầu tiên là chủ đầu tư, doanh nghiệp, sàn giao dịch hỗ trợ chủ đầu tư trong việc đưa sản phẩm đến người mua trong và ngoài nước.

Trong 6 tháng đầu năm 2020, cả chủ đầu tư và người mua đều trong tâm thế chờ đợi và quan sát.

Vào thời điểm đó, mọi người vẫn còn khá lạc quan khi cho rằng dịch bệnh chỉ ảnh hưởng tạm thời, đặc biệt khi thị trường Việt Nam không ảnh hưởng nghiêm trọng như các thị trường khác trên thế giới.

Tuy nhiên, 6 tháng năm 2021, tình hình thị trường đã nghiêm trọng hơn nhiều. Đặc biệt, kể từ giữa năm 2020 đến nay, các chủ đầu tư đã nhanh chóng đổi mới để phù hợp với tình hình của thị trường.

Một số doanh nghiệp đã đổi mới chính sách bán hàng, áp dụng công nghệ trực tuyến, thực tế ảo để tiếp thị sản phẩm và bán hàng.

Bà Dung cho biết với người mua trong nước bắt đầu thích nghi dần với trạng thái bình thường mới, làm việc tại nhà. Nhiều người đã thay đổi suy nghĩ, rằng nên mua loại nhà như thế nào để trong trường hợp dù làm việc tại nhà thời gian dài vẫn cảm thấy thoải mái.

Trong khi đó, đối với người mua là người nước ngoài, đặc biệt những người đang sống tại nước ngoài thì đây là giai đoạn khó khăn với các sàn giao dịch vì họ không thể sang Việt Nam để khảo sát sản phẩm.

Toàn bộ quy trình để kết thúc một giao dịch thành công hoàn toàn không thực hiện được. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến các sàn giao dịch.

Nguồn cung giảm

Thống kê của CBRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2021, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tiếp tục sụt giảm 9% so với cùng kỳ năm trước.

Hiện tại, nguồn cung gần như thấp nhất trong lịch sử phát triển nhà ở tại TP.HCM khi 6 tháng đầu năm chỉ ghi nhân khoảng 6.000 căn được chào bán ra thị trường khu vực này.

Tại Hà Nội, số lượng có nhỉnh hơn một chút so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng nếu so với 5 năm gần đây nhất thì số lượng căn bán ra rất thấp, gần 8.000 căn.

Theo bà Dung, mặc dù nguồn cung khan hiếm nhưng nguồn cầu trên thị trường vẫn khả quan. Chính vì thế số lượng căn bán đươc ghi nhận nửa đầu năm vẫn tăng khá cao so với 6 tháng năm ngoái ở cả 2 thị trường Hà Nội và TP.HCM.

Cụ thể, TP.HCM tăng 28%, còn Hà Nội tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ hấp thụ cũng khá lạc quan. Tại TP.HCM, 80% số căn được tiêu thụ ngay trong đợt chào bán ra. Tại Hà Nội, tỷ lệ này là 47%.

Bà Dung cho rằng, tình trạng lệch pha cung cầu kết hợp với việc nguồn cầu trên thị trường vẫn có khiến mức giá bán ở cả hai thị trường đều tăng. Tại TP.HCM tăng 16%, Hà Nội tăng 7%.

Năm 2020, dường như thị trường vẫn khả quan trước tình trạng số ca nhiễm không có nhiều, đặc biệt tại TP.HCM. Các chủ đầu tư khá tự tin tung ra sản phẩm trong nửa cuối 2020.

Tuy nhiên, cuối quý 1, đầu quý 2-2021, dịch bệnh bùng phát đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, khiến các chủ đầu tư phải cắt giảm nguồn cung.

Tại Hà Nội, khi xuất hiện nguồn lây nhiễm mới vào tháng 5, ngay lập tực thị trường bất động sản đã phản ánh mối lo của người dân khi nguồn cung sụt giảm.

Người mua không còn nhiều lựa chọn trong tiêu thụ, nguồn cầu giảm theo so với năm trước. Tuy vậy, so với năm ngoái, việc tiêu thụ của năm nay vẫn ở mức tăng.

Phân khúc căn hộ bình dân tại TP.HCM trong 2 năm qua không xuất hiện, thay vào đó là căn hộ hạng sang, siêu sang.

Giá bán vẫn tăng

Việc giá đất tăng tại nhiều địa phương đặc biệt là tại các vị trí trong điểm phát triển dự án, chi phí vật liệu, lưu thông hàng hoá tăng, chi phí nhân công cũng tăng… khiến giá thành sản phẩm bị đưa lên cao.

Tại TP.HCM, giá bán trên thị trường sơ cấp tăng 16% so với năm 2020; tại Hà Nội mức tăng giá khoảng 9%.

Chuyên gia của CBRE cho biết, ở thị trường thứ cấp, tuỳ thuộc vào vị trí và từng dự án, một số dự án trung cấp và cao cấp tại TP.HCM, mức giá mua đi bán lại vẫn ở mức tốt so với mức giá của năm 2020. Tốc độ tăng giá cũng cao so với mức giá chào bán hoặc giá mua ban đầu.

Do vậy, các nhà đầu tư mục đích mua đi bán lại kiếm lời có thể kiếm lợi nhuận tốt, tất nhiên vẫn thấp hơn kỳ vọng ban đầu.

Khảo sát của CBRE cho thấy, tại Hà Nội các nhà đầu tư thứ cấp kiếm lợi nhuận vẫn có, nhưng tốc độ tăng giá hiện tại vẫn thấp hơn, khoảng 4-8%.

Kịch bản nào sẽ xảy ra?

Dự báo về triển vọng thị trường bất động sản thời gian tới, bà Dung đưa ra 2 kịch bản.

Ở cả hai kịch bản này, tiềm năng triển vọng ngắn hạn của thị trường bất động sản đều phụ thuộc vào khả năng kiểm soát dịch bệnh và tốc độ tiêm vaccine tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM.

Với kịch bản 1, nếu dịch bệnh được kiểm soát vào tháng 10 năm nay, nguồn cung chào bán sẽ giảm 29% còn khoảng 13.000 căn tại TP.HCM và giảm 5% còn khoảng 17.000 căn tại Hà Nội.

Với kịch bản thứ 2, nếu dịch bệnh được kiểm soát vào tháng 12 năm nay, nguồn cung giảm xuống mức rất thấp.

Cũng theo Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, dù số lượng căn bán giảm nhiều nhưng giá bán bình ổn, không giảm. Giá bán dự kiến sẽ được các chủ đầu tư tăng 4% đối với dự án cao cấp.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cho rằng thị trường vẫn có triển vọng sáng trong những tháng cuối năm 2021.

Đối với phân khúc căn hộ, đất nền, do dịch bệnh còn đang diễn biến phức tạp, tình hình thị trường giai đoạn cuối năm có thể vẫn chậm hơn cùng kỳ năm ngoái do các chủ đầu tư, nhà đầu tư đều giữ tâm lý thận trọng trong việc mở bán hoặc ra quyết định đầu tư.

Thế nhưng, giá bán dự báo sẽ không giảm.