Bộ Xây dựng vẫn đang lấy ý kiến về dự thảo Luật. Nhà ở (sửa đổi), trong đó đề cập đến vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư. Bộ đưa ra 2 phương án: hoặc bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà. xác định theo thời hạn sử dụng của công trình; hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay, nghĩa là không quy định niên hạn.
Doanh nghiệp kêu khó vì ảnh hưởng thanh khoản dự án
Đây có lẽ đang là vấn đề được quan tâm nhiều nhất thời điểm này, Bởi, câu chuyện quy định thời hạn chung cư tác động nhiều bên, từ doanh nghiệp địa ốc, đến người mua nhà chung cư.
Tại hội thảo lấy ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, một số đại diện các doanh nghiệp BĐS đã bày tỏ băn khoăn về quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư khi cho rằng điều này có thể ảnh hưởng tâm lý của người mua và ảnh hưởng tới thị trường BĐS.
Bày tỏ không ủng hộ quy định thời hạn sở hữu chung cư, đại diện Tập đoàn Sun Group cho hay, theo quy định của Luật Đất đai khi lập quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất đều thể hiện rõ chỉ tiêu đất ở, dân số. Nhà đầu tư được giao đất thông qua đấu thầu, đấu giá cũng xác định đó là đất ở lâu dài, vì vậy tài sản trên đất cũng phải lâu dài.
Còn ông Trần Đạo Đức, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn CEO, cho rằng việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tại thời điểm hiện nay chưa phù hợp với tâm lý chung người mua nhà, vô hình trung khuyến khích tâm lý mua đất ở, ảnh hưởng lớn tới chính sách phát triển nhà ở chung cư.
Ảnh minh hoạ
Vị này nhấn mạnh, ở góc độ thị trường, việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ gây khó cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi bán nhà chung cư.
Theo đó, ông Đức đề xuất thực hiện theo phương án 2 trong dự thảo luật là quy định sở hữu chung cư gắn với quyền sử dụng đất lâu dài, không quy định thời hạn sử dụng.
Đại diện Tập đoàn Sunshine cũng đề xuất không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư vì quy định thời hạn sử dụng chung cư người dân sẽ chuyển hướng sang mua đất ở lâu dài.
Với hai phương án đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, mới đây, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) có văn bản kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng không nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư với tất cả dự án mới. Thay vào đó, nên giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, ngoại trừ các trường hợp đặc biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ, căn hộ xây để cho thuê…
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, kiến nghị không nên quy định thời hạn sở hữu chung cư với tất cả các dự án để đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Luật Đất đai hiện hành quy định thời hạn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo thời hạn của dự án và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử đất ổn định lâu dài. Điều này giúp người sở hữu chung cư yên tâm, không dẫn đến tâm lý bất an trong xã hội.
Chuyên gia lo ngại nguy cơ thị trường BĐS xáo trộn
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn với người dân đô thị, đa số người Việt muốn để lại cho con cháu. Sâu xa hơn, điều này còn đóng vai trò thúc đẩy chính sách khuyến khích người dân lựa chọn sống trong căn hộ cao tầng, phù hợp với Luật Đất đai yêu cầu sử dụng đất hiệu quả với quy hoạch đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 ưu tiên phát triển nhà chung cư.
Vì vậy, ông Châu cho rằng nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư dựa trên thời hạn sử dụng công trình thì sẽ dẫn đến những bất cập, gây tâm lý bất an cho người mua căn hộ và làm thị trường bất động sản nhà ở biến động.
Chia sẻ tại toạ đàm do Reatimes tổ chức mới đây, ông Nguyễn Anh Quê – Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bày tỏ quan điểm: Cần tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất
Một là, việc thiết kế chung cư đã xác định được luôn thời hạn sử dụng, 50-70 năm tùy chất lượng công trình. Việc xác định mức độ xuống cấp sẽ theo đánh giá của cơ quan Nhà nước.
Hai là, tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Thời hạn chung cư có thời hạn còn thời hạn sử dụng đất vẫn lâu dài, Khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa.
Còn cơ quan nào đánh giá về niên hạn, việc xuống cấp, thời hạn bao lâu thì trách nhiệm thuộc Bộ Xây dựng.
Trong thời hạn sử dụng có hai thời điểm đánh giá: Thời điểm giao đất và trong quá trình sử dụng có vấn đề phát sinh như thiên tai động đất sóng thần… sẽ giảm tuổi thọ công trình sớm hơn so với quy định.
“Chúng ta đang có 1557 chung cư cũ và hàng triệu tòa nhà sắp tới cần giải quyết, vậy nên việc quy định rõ ràng và hài hòa lợi ích trong vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn là rất quan trọng”, ông Quê nhấn mạnh.
Ảnh minh hoạ
Còn Luật sư Nguyễn Hồng Chung – Chủ tịch HĐQT DVL Venture, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.
Các vấn đề cần xác định rõ, một là thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng, hai là thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Việc xác định thời hạn sở hữu này có một số điểm cần xác định: Đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn. Từ góc độ quản lý và quy định của pháp luật về xây dựng quy định về thời hạn sử dụng của công trình: Mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải đập đi xây lại để bảo đảm an toàn;
Về quyền sở hữu: Nên chăng không dùng từ thời hạn sở hữu nhà chung cư và thay bằng thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu.
Tiếp đến, về chỉ định nhà đầu tư và hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Theo quy định, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Quy định này chưa thống nhất với Luật đất đai nên ở giai đoạn chủ trương thì chưa biết đất đó có được phép chuyển mục đích hay không để chấp thuận đồng thời.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 chỉ có một hình thức giao đất, cho thuê đất là thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được.
“Do đó chúng tôi kiến nghị thực hiện giữ nguyên Phương án 1 tại Điều 48 Sửa đổi Điều 22 và Điều 49 Sửa đổi điều 23 Luật là phù hợp và Bổ sung thêm trường hợp Nhận chuyển quyền sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại vào Điều 49”, vị Luật sư này nhấn mạnh.
Hạ Vy
Bài viết liên quan
