Xoay quanh việc đấu giá quyền sử dụng đất: Kẻ khóc, người cười

Trong khoảng hơn chục năm trở lại đây, kinh doanh nhà đất chưa bao giờ hết “nóng” trên thị trường, đặc biệt là phân khúc đất nền. Câu chuyện “ôm đất” chạy theo thông tin quy hoạch, xây dựng hạ tầng đã trở nên phổ biến ở tất cả tỉnh thành, nhưng hiện tại xu hướng này đang có phần trầm lặng do nhà đầu tư đã thận trọng hơn, giữa lúc này giới đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ lại truyền tai nhau về một sản phẩm bất động sản có thể kinh doanh lướt sóng, đó là đất đấu giá.

Anh Nguyễn Quốc Dũng, trú tại phố Thịnh Liệt (quận Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, anh mới chuyển nhượng thành công một lô đất tham gia đấu giá thuộc địa bàn huyện Gia Lâm cách đây gần 3 tháng với lợi nhuận tương đối cao. “Sau khi trừ tất cả chi phí mua hồ sơ, môi giới bán hàng, lô đất gần 80m2 sau 3 tháng, tôi thu được lợi nhuận trên 300 triệu đồng” – anh Nguyễn Quốc Dũng phấn khởi chia sẻ.

Khảo sát thực tế về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa bàn, hiện nay những mảnh đất đấu giá đang được xem như một món hàng “hot” đối với nhà đầu tư, đa phần là đầu tư cá nhân, riêng lẻ. Mỗi khi có một lô đất đưa ra đấu giá là hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hồ sơ đăng ký tham gia, trong đó nhiều người nhu cầu sử dụng thực, nhưng cũng không ít người tham gia với mục đích lướt sóng, kiếm lời.

Đơn cử trong phiên đấu giá đất khu vực xã Hồng Dương (Thanh Oai, Hà Nội) giữa tháng 10 vừa qua, đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai cho biết, phiên đấu giá có 57 lô đất, nhưng ban tổ chức nhận hơn 2.000 bộ hồ sơ tham gia, tạo ra sự cạnh tranh gay gắt, mặc dù nhiều người đã bỏ thầu với mức cao hơn gấp 2 – 3 lần giá khởi điểm, nhưng vẫn phải trắng tay ra về.

Theo Luật sư Trịnh Hữu Đức – Văn phòng luật Hàm Rồng, sở dĩ đất đấu giá đang rất hấp dẫn giới đầu cơ nhỏ lẻ, do tài sản này đã đảm bảo về tính pháp lý và đầu tư hạ tầng cơ bản hoàn chỉnh. “Đất đấu giá quyền sử dụng đất đều là đất công ở mỗi địa phương, được chính quyền bảo lãnh, nên người tham gia mua hoàn toàn yên tâm về tính pháp lý. Bên cạnh đó, mức giá niêm yết để thực hiện đấu giá tính theo bảng giá đất, thường sẽ thấp hơn giá thị trường, nên nhà đầu tư mới đổ xô vào tham gia để tìm kiếm cơ hội” – luật sư Trịnh Hữu Đức nhìn nhận.

Anh Hoàng Văn Khải, trú tại phố Đa Sỹ, phường Kiến Hưng (quận Hà Đông, Hà Nội) cho biết, vừa qua anh và một người bạn phải bỏ cọc một lô đất đấu giá ở địa bàn huyện Đông Anh, mặc dù đã được chính quyền địa phương gia hạn thời gian nộp tiền, nhưng do không thể xoay trở được vốn nên đành chấp nhận mất tiền bảo lãnh.

“Vốn có sẵn của chúng tôi chỉ trên 300 triệu đồng, lúc đầu tính bỏ giá cao một chút để trúng thầu rồi bán sang tay luôn kiếm lời. Nhưng gần nửa năm trời do ảnh hưởng dịch bệnh, thị trường bất động sản trầm lắng không bán được, nếu như đi vay ngân hàng mấy tỷ đồng để trả tiền đất còn khổ hơn do phải “cõng” lãi, nên đành chấp nhận mất tiền cọc bảo lãnh” – anh Hoàng Văn Khải nói.

Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đông Anh (Hà Nội) Nguyễn Lê Hiến cho biết, kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất năm 2021 trên địa bàn huyện không đạt mục tiêu đề ra, do ảnh hưởng từ các đợt giãn cách, cách ly toàn xã hội, bên cạnh đó một số khách hàng không đủ tiềm lực tài chính nhưng vẫn tham gia đấu giá.

“Trong 9 tháng đầu năm 2021, huyện tổ chức đấu giá được 11 khu đất với 109 thửa. Tuy nhiên, do dịch Covid-19 kéo dài ảnh hưởng đến việc huy động tiền cũng như đi lại của khách hàng trúng đấu giá theo thời gian quy định. UBND huyện đã ban hành quyết định gia hạn thời gian nộp tiền, nhưng vẫn có một số khách hàng không thể nộp tiền sử dụng đất theo đúng quy định và mất tiền bảo lãnh” – ông Nguyễn Lê Hiến cho hay.

Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Huy Thành, kinh doanh bất động sản theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tiềm ẩn nhiều rủi ro, ví dụ khi tham giá đấu giá đúng thời điểm giá đất thị trường ở khu vực đấu giá đang bị “sốt”, nhà đầu tư chạy theo để trúng thầu, đến khi muốn thanh khoản thì giá hạ xuống sẽ bị thua lỗ; hoặc trong tình trạng trúng đấu giá nhưng không có tiền thanh toán, sẵn sàng đi vay lãi để đầu tư cũng sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro.

“Khi tham gia đấu giá, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ thông tin thị trường tại khu vực đó, nếu bỏ giá cao hơn thực tế khi thanh khoản sẽ rất khó khăn; bên cạnh đó nhà đầu tư cũng cần phải biết “liệu cơm mà gắp mắm”, cân nhắc tiềm lực tài chính sẵn có khi tham gia đấu giá, tránh trường hợp lợi nhuận đâu chưa thấy lại mất cả chì lẫn chài” – chuyên gia Nguyễn Huy Thành phân tích.

Theo dự kiến, từ nay đến hết năm 2021, các địa phương trong cả nước sẽ đẩy nhanh tiến độ đấu giá đất nhằm gia tăng nguồn ngân sách. Nhưng sự việc nhà đầu tư “bỏ của chạy lấy người” sau khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở Thanh Hóa, Bắc Giang… thời gian gần đây, đã dấy lên hồi chuông cảnh tỉnh cho những người muốn kinh doanh theo kiểu “lướt sóng”.